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增收不增利，近兩年一直是部分房企的“專利”，沒想到在物管圈也出現(xiàn)了。

8月17日晚間，百億物企巨頭雅生活公布了2022年中報業(yè)績，可以說有喜有憂。

喜得是，雅生活業(yè)績依然保持穩(wěn)增，半年度營收76.2個小目標，增速22%。

這速度比第一支公布中報的越秀服務高了不少，按照增速預期，雅生活全年營收可能達到小兩百億，頭部物企坐穩(wěn)一席之地。

憂的是，雖然營收正向增長，但其凈利潤11.5億，同比減速了10.3%。

這是雅生活上市4年來首次出現(xiàn)增收不增利的情況，在物管圈也不多見。

出現(xiàn)增收不增利的情況，是盈利能力下滑的體現(xiàn)。

數據顯示，2022前6個月，雅生活毛利率下滑3.1%，凈利率下滑了5.4%。細項數據如下：

其實，在去年中報時，很多物企毛利率和凈利率便出現(xiàn)下滑的趨勢，今年不過是趨勢延續(xù)。

一般來說，盈利能力下滑和成本有關。而雅生活中報提及，成本增速高于收入增速，前者是27.3%，后者是22%。

除了成本上升、盈利能力下滑外，收入放緩也是不增利的原因之一。

之前幾年，物企依托并購，廣種薄收業(yè)績高歌猛進。如今并購風口落幕，關聯(lián)方也不給力，收入下滑不可避免。

2021上半年以來，雅生活無大宗并購入賬。報告期內其在管面積5.29億平方米，較2021年增加8.1%，較2021年中期增加24.8%。

就今年上半年而言，增加在管面積488.9萬平方米，其中第三方貢獻占比83.4%，關聯(lián)方僅占16.6%較去年有所下滑。

所以體現(xiàn)在非業(yè)主增值服務中，這一塊的細項收入不增反降：

上回書中，勿爺提到，除了自身業(yè)績外，上市物企有兩個問題，一個是關聯(lián)方問題，一個是自身操守導致的市場信心問題。而在中報中，雅生活也披露了相關信息。

01.關聯(lián)方應收賬款，作為老生常談的話題，雅生活本期關聯(lián)方應收賬款同比增速是108.5%，幾乎是營收增速的5倍；占營收比重也高達35%。

02.關聯(lián)方質押貸款，作為讓市場談虎色變的操作，雅生活有兩筆，具體金額不詳，只是從利息收入中看到，來自存款及向第三方提供的貸款利息收入2359萬，來自向關聯(lián)方提供的貸款利息收入385萬。

其中來自關聯(lián)方的貸款利息收入去年沒有，今年才有，說明這并不是歷史遺留問題。

而作為現(xiàn)金奶牛，雅生活賬面現(xiàn)金增速首次出現(xiàn)下滑。中報顯示，較去年同期，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物下降了9%，即3.4億。

綜上不難得出結論，雅生活雖然是第一梯隊，但叫停并購后，暫時失速；曾經穩(wěn)定輸出業(yè)績的關聯(lián)方貢獻又出現(xiàn)縮水，拖累了雅生活的業(yè)績質量。特別是為關聯(lián)方質押貸款，說不定就是埋雷的操作。

之所以有此憂慮，是因為雅生活母公司雅居樂情況并不樂觀。

據媒體統(tǒng)計，雅居樂目前還有約350.51億元債務需要償還。去年就有謠言稱，保利將收購雅居樂，其實靠譜猜測是收購個別區(qū)域項目，而非全盤接收。不過這也間接說明雅居樂下鍋的米或許已經不多了。

不過整體來看，沒有美顏濾鏡加持，雅生活這份中報業(yè)績還算不錯，比較真實。

對關聯(lián)方的問題并沒有藏著掖著，接下來的就看雅生活在沒有大筆并購和地產支持的情況下，如何實現(xiàn)黃奉潮在業(yè)績會上所說的，營收增長達到20%，利潤達到15%的業(yè)績增長目標。

這不單是雅生活的目標，也應該是所有上市物企要面對的課題。

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