京房會擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn),已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專家;累計(jì)實(shí)地勘查社區(qū)超10000個，1500余次買賣經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長的紅利,得到確定的回報(bào)!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關(guān)注公眾號 京房會進(jìn)入知識星球可進(jìn)行提問

Q:提問:非常感謝京總之前的指點(diǎn)。由于現(xiàn)在置換房家里意見不統(tǒng)一，出現(xiàn)兩個方案，不知哪個更優(yōu)，請京總點(diǎn)撥?；厩闆r：計(jì)劃今年在北京換房后另購房投資，現(xiàn)有西二旗智學(xué)苑3居1套，目前市值700+，計(jì)劃再投入700+換房或者投資小戶型。現(xiàn)有兩個方案請教京總：

1、西二旗智學(xué)苑出售，另外增加500，買入橡樹灣或者東湖灣、萬和城兩居，總價(jià)1200以內(nèi)?；蛘咦芳痈軛U到1700，買入這三個小區(qū)的三居室。關(guān)于智學(xué)苑，目前已確定西二旗小學(xué)調(diào)整為中關(guān)村一小分校，且今年有希望換物業(yè)，未來是不是有升值潛力？繼續(xù)持有還是置換？

2、繼續(xù)持有西二旗，另加700+買入小戶型。可選奧森板塊例如澳林春天一期或者二期兩居室；或者望京東湖灣開間？橡樹灣開間？純投資，哪個方案更優(yōu)？也可以考慮其他升值空間好的小兩居板塊和小區(qū)，懇請京總推薦。因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)方便考慮，近三年都會租房住。3年-6年后有可能整合資產(chǎn)再換房自住。以上，懇請京總點(diǎn)撥。叩謝

A:回答;您好,1、原本小區(qū)不帶學(xué)區(qū),突然劃入學(xué)區(qū),有2種情況,1是劃入普通學(xué)校,這個漲幅比較輕微,如果是劃入的重點(diǎn)學(xué)校,漲幅比較明顯,可以說是很夸張,短期(2-3個月)最高能達(dá)到50%;這個重點(diǎn)學(xué)校指的是同區(qū)域缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源的情況下才能凸顯,當(dāng)價(jià)格短期到頂時會有一個冷靜期,

智學(xué)苑的價(jià)值是價(jià)格低性價(jià)比比較高,在西二旗板塊流通性屬于數(shù)一數(shù)二的,但居住體驗(yàn)在同區(qū)域并沒有特別大的優(yōu)勢,其次西二旗產(chǎn)業(yè)較多,居住樓盤較少,準(zhǔn)確說不是產(chǎn)住結(jié)合的區(qū)域,整個區(qū)域的居住體驗(yàn)并不是特別好,更換物業(yè)和劃入學(xué)校算是利好,結(jié)合這個盤在同區(qū)域由于價(jià)格優(yōu)勢比較凸顯,應(yīng)該會有一個不錯的漲幅,預(yù)計(jì)15%-20%左右,處于機(jī)會成本可以留著觀察一段時間

2、700+選擇奧森板塊的兩居室很好,奧森屬于純居住板塊，沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源比較稀缺。整個區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領(lǐng)導(dǎo);人文環(huán)境屬于社會上層精英階層;如果能加300預(yù)算可以看下上林世家、京師園、700+您看的盤尚可,三期也能拿下,比二期品質(zhì)高點(diǎn),同時可以關(guān)注下朝青板塊的青年匯、華紡易城,望京東湖灣和橡樹灣開間都可,但從居住上2居更有優(yōu)勢;選籌上可參考星球精華欄文章;祝一切順利!

Q:提問:您好，拜讀了一段時間您星球的文章有一些感悟，但就換房的事還是想和您具體聊聊;我們現(xiàn)在有一套遠(yuǎn)郊的房子市價(jià)330萬，想置換一下市里的房子，賣出現(xiàn)在這套加上手上的現(xiàn)金，能夠620萬左右的首付款，可貸200-250萬，我家孩子5年后上小學(xué)，已有海淀魏公村一帶的學(xué)籍，但沒有周圍的住房，有以下幾種想法：

方案1:想換魏公村周圍韋伯豪、悅園、友誼社區(qū)、廠洼、魏公村8號院一帶的800 880萬的房子，因?yàn)楸救嗽谖汗逡粠习?，這樣以后接送都比較方便，生活質(zhì)量還能保證，這一帶只有韋伯豪、悅園是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，這種還能不能買，過十年出手會不會有困難，或者魏公村周圍方圓三公里的范圍有沒有預(yù)算合適又能跟上整個大盤的房子，請京總指點(diǎn)一下，謝謝

方案2:因?yàn)槔瞎谖髂衔瀛h(huán)上班，想置換北京西邊或海淀范圍能跑贏大盤或跟上大盤的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道這樣的置換該選什么位置比較合適，但考慮租房子住會不穩(wěn)定，我們置換的目的是保證生活的情況下?lián)Q一套起碼能跟上大盤的房子，還請京總幫忙分析一下哪個方案更適合我們，以及對應(yīng)每個方案中具體位置的選擇，感謝

A:回答:您好,感謝信任!1、魏公村板塊的韋伯豪、悅園很好,韋伯豪的漲幅一直是區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)漲盤;孩子未來在附近上學(xué),本人又在這一帶工作,完全可以優(yōu)先這個區(qū)域,海淀的核心位置是中關(guān)村一帶向北延伸,西南部并不是發(fā)展的核心;不建議到西南方向做選籌;

2、關(guān)于2000左右的房子未來十年甚至二十年好不好出手,這個問題不能用單一的維度去考慮房子的價(jià)值,房子只是其中一項(xiàng)因素,真正有價(jià)值的是這所房子所占有的區(qū)域資源,尤其是不可再生的土地資源,商圈優(yōu)質(zhì),而商圈內(nèi)80%-90%的樓盤很拉垮,只有幾個樓盤的品質(zhì)還可，

品質(zhì)指的是建筑年代、物業(yè)水平、小區(qū)環(huán)境、戶型舒適度,那么這幾個樓盤就會成為這個區(qū)域人人都追捧的樓盤，從而一次次將房價(jià)推高;如果地段內(nèi)沒有新的住宅供應(yīng),那么這類住宅產(chǎn)品的天花板會比較高;這個是微觀市場邏輯,按照這個邏輯選房不會錯;宏觀市場相信房價(jià)一定會繼續(xù)上升,上漲沒有盡頭,保持這種信念既能吃到行業(yè)紅利,可閱讀星球精華欄文章08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;祝一切順利!

Q:提問:京總好。本人在海淀清河上班，在上地有100平的住房，小孩還沒上小學(xué)。到明年初有能力投資一套350到400萬左右的房子。關(guān)于投資的房子，我比較矛盾：既希望它能增值，又羨慕城內(nèi)的繁華，還希望老家來人可以住住，一居室似乎不好住。請問您有什么建議，謝謝

A:回答;您好;感謝信任!首先建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》;350-400的預(yù)算建議在核心區(qū)溢出板塊選籌;這個預(yù)算在城內(nèi)可選的范圍基本都為老舊小區(qū);這類房目前投資屬性弱了些;

市場上大批量炒房客消失后人們更關(guān)注的是居住體驗(yàn),大多漲價(jià)的是一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域居住體驗(yàn)較好的盤;可以關(guān)注2個區(qū)域;大興西紅門、朝陽常營;西紅門自帶商業(yè)價(jià)值,各項(xiàng)的配套比較齊全,有自己的產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展的是金融互聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在可以向北承接4號線沿線的剛需購買客群;常營是一個無學(xué)區(qū)溢價(jià),其次配套成熟、有購買力支撐還有那么一點(diǎn)點(diǎn)缺陷的區(qū)域,現(xiàn)在向西主要承接國貿(mào)一帶的通勤人員,未來向東受通州大運(yùn)河輻射,算是未兌現(xiàn)的利好;

這兩個板塊相對穩(wěn)健;生活配套、軌道交通都相對完善,居住起來很方便;星球內(nèi)購房的朋友只要按照我們的會員文章精心做選籌;升值是最基本的要求;我們選籌的核心是跑在大盤前面;這點(diǎn)信心還是有的;祝一切順利!

Q:提問:京總，又需要您的建議，感謝！目前自住的增光佳苑南向150平大兩居，有必要賣掉北五環(huán)溪城家園（大約能賣450萬）置換同小區(qū)南北;通透162平高層三居嗎？（戶型圖見下圖）

原本的房子住的還是很舒服的，只是少了一間老人房，未來可能有些不便，但是置換大約要添600zd，過程也比較折騰。中介強(qiáng)調(diào)南北通透同等價(jià)位在周邊的稀缺性，而且未來升值肯定強(qiáng)于兩居。需要您的點(diǎn)撥！感謝萬分！

A:回答:您好,增光現(xiàn)在的均價(jià)10萬出頭,個別房源10萬以下,這個盤17年最高點(diǎn)是10萬出頭,從317后一直回調(diào),18年春節(jié)后漲過一波,后又下調(diào),去年5月到今年五月處于陰跌的趨勢

中介不懂投資，甚至和投資沒有任何關(guān)聯(lián);就好比銀行做柜臺的，完全不懂金融。我沒見過一個優(yōu)秀的中介，同時也是優(yōu)秀的投資客,他關(guān)注的只是這個小區(qū),面很窄,而房產(chǎn)投資講究的是效率優(yōu)先原則;中介打磨的是交易環(huán)節(jié),他做的所有事情，都是為了促成交易，只要交易他們才有傭金,而不是預(yù)測漲跌。

只有投資客關(guān)心的才是價(jià)格,自己拿錢押在上面，才會關(guān)心漲跌;置換摩擦換成極高,這個盤沒有好到付出這么大的成本,從利益角度出發(fā),如果缺少老人房,在同一小區(qū)租一套也可;建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利.有問題可再向我提問!

Q:提問:您好，孩子今年下半年上高中，目標(biāo)學(xué)校在中關(guān)村附近，現(xiàn)在的房子在奧森北園東邊的萬科星園，為了孩子上學(xué)方便，考慮將現(xiàn)有的房子置換到海淀區(qū)，離中關(guān)村近一點(diǎn)，看了下在中關(guān)村附近放價(jià)高，且樓比較舊，存在學(xué)區(qū)房降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，請問從財(cái)富保值增值的角度看，是不置換，在學(xué)校附近租房子好，還是置換好？如置換，請推薦重點(diǎn)看哪些樓盤為好呢？總價(jià)預(yù)算在1000 1200萬元，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!萬科星園屬于奧森板塊品質(zhì)還可的盤,熱度一直靠前,流通性很好,奧森屬于純居住板塊，沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源在市場上比較稀缺。整個區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領(lǐng)導(dǎo);人文環(huán)境屬于社會上層精英階層;這個盤有持有的價(jià)值,

孩子不需要學(xué)區(qū)名額,完全沒必要再往學(xué)區(qū)房里擠,學(xué)區(qū)房是高危投資品,不建議刻意去投資,隨著政策不斷變化,學(xué)區(qū)的概念可能會隨時取消,風(fēng)險(xiǎn)比較大,星球內(nèi)會員因孩子上學(xué)因素,一般都是建議買小的,因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格高出來的部分是學(xué)位的價(jià)格;學(xué)位是按套計(jì)算,與戶型大小無關(guān).

房價(jià)則是按照平米計(jì)算,大小房產(chǎn)學(xué)區(qū)價(jià)值一樣,大房產(chǎn)等于多付出了很多溢價(jià),一旦學(xué)區(qū)改動,可能面臨巨大損失,如果您愿意博一把,學(xué)區(qū)房的收益性中短期可能會實(shí)現(xiàn)暴擊,但風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會并存;比較穩(wěn)健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學(xué)區(qū)房夸張,但不會出現(xiàn)波動的現(xiàn)象,而是跟著區(qū)域的價(jià)值穩(wěn)健向上爬;比較穩(wěn)健一些!

中關(guān)村一帶一是有學(xué)區(qū)溢價(jià),二是樓盤較舊,居住體驗(yàn)不如萬科星園,2017年之后房價(jià)上漲的規(guī)律是遇到行情第一波上漲的是學(xué)區(qū)房和熱門區(qū)域(核心區(qū))品質(zhì)次新,第二波仍是學(xué)區(qū)+成熟的溢出區(qū)域(同樣是品質(zhì)次新),第三波依然是學(xué)區(qū)+熱門核心區(qū)域+溢出區(qū)域的品質(zhì)次新+剛需盤;

我看好的學(xué)區(qū)房不多,一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域的品質(zhì)盤還可,拋去學(xué)區(qū)因素,自身價(jià)值很稀缺可以考慮的,這種盤如果學(xué)區(qū)有變化,不會瞬間轉(zhuǎn)移價(jià)值,安全系數(shù)相對高一些;1000-1200在中關(guān)村一帶選不到品質(zhì)盤,從保值增值的角度,繼續(xù)持有萬科星園,以租換租,比較穩(wěn)健一些;

建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利

Q:提問:您好，現(xiàn)在手里有資金380萬左右左右，打算年內(nèi)在昌平購置一套三居自住。我18年在大山子購置過一套老破小，所以這個算二套房，總價(jià)被限制在500萬以內(nèi)。孩子2024年上學(xué)，兩口子工作地點(diǎn)分別在上地和望京，家里還有老人，無車。所以自住需要考慮學(xué)校距離，樓層，交通等諸多因素?？催^立水橋，霍營，回龍觀幾個板塊，基本滿足要求的都是幾個老破大，94到96年的房子，佳運(yùn)園460萬的96平三居，華龍?jiān)纺侠?00萬110平的三居，龍華園500萬100平的三居，等等，基本都能較好滿足居住體驗(yàn)及學(xué)區(qū)和通勤需求。

看過您建議過的保值屬性較好一點(diǎn)的北京人家，云趣園，流星花園，矩陣，溪城家園等，要么價(jià)錢偏高預(yù)算不夠，要么高樓層上樓太困難，要么套內(nèi)60多平的三居，居住體驗(yàn)實(shí)在太糟糕。請問，以上三個居住體驗(yàn)略好的老破大值得入手么，五到十年后會淪為不良資產(chǎn)難以流通么？作為剛需住宅來看，可以為了居住體驗(yàn)適當(dāng)放棄一部分投資屬性，還是應(yīng)該為了投資屬性，適當(dāng)犧牲一部分居住體驗(yàn)?zāi)兀?/p>

A:回答:您好,感謝信任!1、從您現(xiàn)持有的房產(chǎn)情況看,大山子的老破小行情并不是特別好,目前的市場可以說是樓市的下半場,投資客逐漸退出;同一個板塊居住體驗(yàn)較差的樓盤從長期看金融屬性和流通性會被弱化,從資產(chǎn)保值的維度考慮應(yīng)該注重房屋的保值性,壓縮面積上優(yōu)質(zhì)盤;越是剛需越要注重房子的升值性,現(xiàn)在外地?cái)喙┏狈袚P(yáng);從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度解決斷供潮加劇通脹,讓房價(jià)再漲一波問題迎刃而解;長遠(yuǎn)看優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)還會上漲;如果選擇尾部盤會失去板塊行情,

2、立水橋，霍營，回龍觀都能享受到產(chǎn)業(yè)紅利,區(qū)域排序應(yīng)該是優(yōu)選回龍觀、其次后者;回龍觀的第一梯隊(duì)樓盤是金域華府系(優(yōu)先排序:三期、二期、一期)、首開國風(fēng)美唐系(優(yōu)先排序:一期、三期、二期);第二梯隊(duì):公園悅府、融澤嘉園、新龍城、流行花園三區(qū);第三梯隊(duì):北京人家、云趣園一區(qū)、龍澤苑東區(qū)、首開智慧社、龍博苑二區(qū)、剩余的基本上算是尾部樓盤,

漲幅平均值低于同區(qū)域漲幅,如果同比以上樓盤則很弱;回龍觀當(dāng)下和未來都會持續(xù)吸收市場上的購買力,西二旗非產(chǎn)住結(jié)合,所以才成就回龍觀包括東側(cè)的立水橋;500以內(nèi)可以壓縮面積看看回龍觀的第二梯隊(duì);流星花園三區(qū)、北京人家2居室500出頭,立水橋?qū)儆谝绯鰠^(qū)域,溪城家園保值性很好;但升值性不如回龍觀;如果必須選一個三居室溪城家園尚可,如果有條件能選回龍觀優(yōu)先回;建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章;08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策、81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

Q:提問:京總好，向您請教一個個人納悶的現(xiàn)象：像通州，門頭溝這些地區(qū)，新房比周邊二手房要高出二萬左右，但和附近的次新房相比卻低1萬左右，銷售每次都說新房到手后過個兩三年后就會比周邊高好多，還有的說期房變現(xiàn)房至少就漲1萬。新房定價(jià)都是這個感覺。

A:回答:您好,銷售在忽悠你,并且是在把你當(dāng)成完全不懂行情的小白忽悠你,開發(fā)商的日子越來越不好過,利潤這么低,能多賣為何不多賣,好的盤應(yīng)該是新房比二手便宜,買新房最主要的一個指標(biāo)就是有價(jià)，你要分清楚買進(jìn)價(jià)和賣出價(jià)，很多人會認(rèn)為某個開發(fā)商某個樓盤又調(diào)價(jià)了，但這統(tǒng)統(tǒng)都是你買進(jìn)的價(jià)格，是開發(fā)商賣給你的價(jià)格，

新房市場的成交價(jià)沒有任何參考意義,市場也不會承認(rèn)二級市場的成交價(jià),只有三級市場的成交價(jià)才公平、可參考!三級市場是通過各種政策干預(yù),賣家與買家的長期博弈最終形成的價(jià)格,大家都認(rèn).也就是真正意義的決戰(zhàn)是在三級市場,也就是二手房存量房市場，就是說你真的在二手市場掛牌出售，第一賣出的價(jià)格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價(jià)差是多少倍

這個折價(jià)率是很明顯的指標(biāo)。在一些比較差的板塊，差不多要打到7-8折左右，有的更多,這些區(qū)域的房子買過來就是溢價(jià)，絕對不能投資的;門頭溝15-17年炒作的很厲害,這期間開的盤像金地華辰、西山藝境、西山御園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀態(tài);跌幅超過20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上

建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

以上問答來自公眾號|京房會關(guān)注公眾號|京房會加入“知識星球”可進(jìn)行提問,有問必答

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預(yù)判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價(jià)值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤

05#因?yàn)楸Ｕ戏砍渥?，所以商品房B漲

07#不懂杠桿，就無法進(jìn)階

41#淺談房地產(chǎn)泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區(qū)邊緣的房價(jià)預(yù)警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區(qū)域?qū)D

13#學(xué)區(qū)寶典：東西海學(xué)區(qū)房選籌導(dǎo)圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動癥

15#望京139個盤，穩(wěn)健增長的只有39個

實(shí)操類（部分文章）

81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩(wěn)健的78個剛需盤分析

83#通州跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

84#大興跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

84#北京持幣200W以下的投資術(shù)

86#豐臺跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

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