本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

深陷財(cái)務(wù)危機(jī)的深圳頂豪開發(fā)商等來(lái)了白衣騎士。

8月1日晚間，招商蛇口發(fā)布公告稱，全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司（下稱“招商房地產(chǎn)”）與深圳半島城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“半島城邦房地產(chǎn)”）簽署了《關(guān)于半島城邦五期項(xiàng)目之戰(zhàn)略合作協(xié)議》。

根據(jù)協(xié)議，雙方有意向通過(guò)債務(wù)重組、股權(quán)重組、管理重組、代建代銷售等方式，分步驟解決半島城邦房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題，推動(dòng)深圳半島城邦第五期項(xiàng)目（下稱“半島城邦五期項(xiàng)目”）的順利進(jìn)行。

半島城邦房地產(chǎn)是上市公司南海控股的房地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)半島置業(yè)在深圳的實(shí)施主體。作為一家開發(fā)商，半島置業(yè)的知名度不高，但它在深圳南山蛇口開發(fā)的樓盤半島城邦卻是神級(jí)的存在。

半島城邦總用地面積約30萬(wàn)平方米，總建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，共分五期進(jìn)行開發(fā)，其中一至四期已開發(fā)完畢。根據(jù)南?？毓?002年年報(bào)，整個(gè)樓盤的最后一宗土地在2002年3月獲得，面積8.15萬(wàn)平方米的土地對(duì)應(yīng)的出讓金僅約1.61億元，多年來(lái)，樓盤所在的蛇口片區(qū)倍受富人追捧，新盤屢賣屢爆，如今，這里不少二手房市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。

圖片來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)

自帶光環(huán)的半島城邦似乎是最不可能“爆雷”的那個(gè)，但深圳的購(gòu)房者等來(lái)的不是它的第五期，而是深陷財(cái)務(wù)危機(jī)的消息。

頂豪樓盤深陷財(cái)務(wù)危機(jī)

5月30日，一則《關(guān)于全員待崗的通知》的文件在網(wǎng)絡(luò)流傳，根據(jù)文件，半島城邦房地產(chǎn)及子公司深圳半島城邦置業(yè)有限公司（下稱“半島城邦置業(yè)”）“已深陷財(cái)務(wù)危機(jī)、沒(méi)有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力”，決定自6月1日起“全員待崗，待崗期限為6個(gè)月，如6個(gè)月后公司仍無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)，將做適當(dāng)延長(zhǎng)”。

半島城邦房地產(chǎn)是上市公司南?？毓傻姆康禺a(chǎn)開發(fā)平臺(tái)半島置業(yè)在深圳的實(shí)施主體，旗艦產(chǎn)品即位于深圳市南山區(qū)蛇口片區(qū)的半島城邦，樓盤西臨蛇口漁港碼頭，北側(cè)依托于蛇口山望海公園，東側(cè)與東角頭填海區(qū)相臨，涵蓋高端住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓等多元業(yè)態(tài)，目前，僅剩第五期地塊暫未開發(fā)。

根據(jù)咚咚找房牛浩思團(tuán)隊(duì)發(fā)布的信息，編制于2017年5月的半島城邦五期項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表顯示，五期項(xiàng)目用地面積3.3萬(wàn)平方米，計(jì)容總建面約23.7萬(wàn)平方米，總投資約20億元，計(jì)劃新建 4 棟超高層住宅以及酒店、商業(yè)等配套設(shè)施，其中，規(guī)劃高端住宅共765戶、面積約18.98萬(wàn)平方米。

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，蛇口片區(qū)已十分成熟，片區(qū)內(nèi)新房稀缺。貝殼找房顯示，與五期毗鄰且均沿海的半島城邦一期、三期的二手房參考價(jià)為11.6萬(wàn)元/平方米，由于深圳新房受到限價(jià)政策的制約，且區(qū)內(nèi)無(wú)其它新房可參考，按照一期、三期的二手房參考價(jià)計(jì)算，五期貨值已超過(guò)220億元。

值得一提的是，二手房參考價(jià)并不會(huì)制約二手房的市場(chǎng)價(jià)，這也正是深圳新房仍然存在“打新”吸引力的原因。不同的中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，半島城邦一期市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)超過(guò)15萬(wàn)元/平方米，三期更是超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。

然而，不愁銷路的半島城邦卻無(wú)法在深陷財(cái)務(wù)危機(jī)之時(shí)，通過(guò)五期為自己輸血。根據(jù)《關(guān)于全員待崗的通知》，半島城邦房地產(chǎn)“雖有半島五期地塊待開發(fā)中，但由于相關(guān)問(wèn)題一直未得到解決，致使半島五期地塊至今無(wú)法辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致公司經(jīng)營(yíng)無(wú)法繼續(xù)”。

此后，關(guān)于該通知的補(bǔ)充說(shuō)明再次流傳于網(wǎng)絡(luò)，根據(jù)文件，未完成項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)直接影響了金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商對(duì)半島城邦房地產(chǎn)的信心，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)難以正常經(jīng)營(yíng)，而“2020年初以來(lái)的疫情反復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)的巨大轉(zhuǎn)型陣痛，使公司現(xiàn)金流極其緊張，加深了我們的財(cái)務(wù)困難”。

在6月份的一份公告中，半島城邦房地產(chǎn)的母公司南?？毓纱_認(rèn)了五期未獲開發(fā)批準(zhǔn)及員工待崗事實(shí)的存在。

被電影拖累的房企

不過(guò)，市場(chǎng)認(rèn)為造成半島城邦房地產(chǎn)今日困境的原因，遠(yuǎn)不止于此。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，南?？毓芍饕獜氖挛幕c傳播服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)云服務(wù)、新聞傳播和創(chuàng)意商業(yè)領(lǐng)域，其中，文化與傳播服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)公司的營(yíng)收作出最大的貢獻(xiàn)。

南?？毓梢园雿u置業(yè)為平臺(tái)從事房地產(chǎn)開發(fā)，旗下的半島城邦房地產(chǎn)是相關(guān)業(yè)務(wù)在深圳區(qū)域的實(shí)施主體，半島置業(yè)（廣州）投資有限公司則負(fù)責(zé)廣州業(yè)務(wù)，目前在兩地分別開發(fā)半島城邦和位于廣州市花都區(qū)的自由人花園，物業(yè)管理服務(wù)主要通過(guò)深圳市半島城邦物業(yè)管理有限公司開展。

由于開發(fā)的樓盤有限，半島置業(yè)并不為人所熟知，但旗下的項(xiàng)目半島城邦卻因在深圳占據(jù)極佳的地理位置而走紅。與之相似，母公司南?？毓蓪?duì)外界而言相對(duì)陌生，但旗下的大地影院卻在全國(guó)享有一定的知名度。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，南?？毓傻奈幕c傳播服務(wù)主要從事影視發(fā)行、終端經(jīng)營(yíng)、電影媒體傳播、數(shù)位影院技術(shù)應(yīng)用。截至2020年12月31日，該業(yè)務(wù)在全國(guó)擁有影院449家，銀幕2828塊，覆蓋全國(guó)29個(gè)省（自治區(qū)、直轄市），182個(gè)城市；而2020年，該業(yè)務(wù)的影院業(yè)務(wù)含稅票房市場(chǎng)份額全國(guó)占比約為6.6%，同比上升約1.1%，觀影人次約2756萬(wàn)，在全國(guó)影院投資管理公司排名第二。

年報(bào)顯示，2017年至2019年，南?？毓蓪?shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別為159.01億港元、167.89億港元和、93.21億港元，其中，2019年?duì)I收下降是受到房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏的影響。

這三年間，房地產(chǎn)開發(fā)貢獻(xiàn)的營(yíng)收分別為99.58億港元、99.08億港元和33.01億港元，而文化與傳播服務(wù)則分別貢獻(xiàn)41.5億港元、49.32億港元和46.53億港元，換言之，文化與傳播服務(wù)是一塊穩(wěn)定的收入。

不過(guò)，即便在過(guò)往看來(lái)是穩(wěn)定的收入，卻難以抵擋疫情的沖擊。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2020年，南?？毓蓪?shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為100.11億港元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)收為75.57億港元，而文化與傳播服務(wù)為11.58億港元，同比大減75.11%。2021年尤其是下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行也使得南?？毓傻牧硪淮笾髁I(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)深陷困境。

盡管多年來(lái)，南?？毓傻慕?jīng)營(yíng)均出現(xiàn)虧損，但自2020年以來(lái)，虧損幅度卻在不斷擴(kuò)大。2019年，南?？毓商潛p約6.41億港元，而2020年則擴(kuò)大至25.3億港元，盈利警告顯示2021年可能錄得虧損約30億港元至34億港元。

2022年，南?？毓傻奶幘巢⑽春棉D(zhuǎn)，亦因未能如期交出年報(bào)而從4月起停牌，此后更是傳出半島城邦房地產(chǎn)深陷財(cái)務(wù)危機(jī)而全員待崗的傳聞。

8月1日，招商蛇口發(fā)布的公告顯示，雙方簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議后，將組建項(xiàng)目專項(xiàng)工作小組，共同研究半島城邦五期項(xiàng)目的合作模式，可能的合作模式包括通過(guò)債務(wù)重組、股權(quán)重組、管理重組、代建代銷售等，該協(xié)議的有效期為六個(gè)月。

六個(gè)月后，如若頂豪半島城邦絕處逢生，南?？毓傻拿\(yùn)又會(huì)如何？