這是熊貓貝貝的第1204篇原創(chuàng)文章：
近日，中國中信集團有限公司主管、中國證券市場研究設計中心主辦的財經(jīng)類雜志周刊《財經(jīng)》在各個互聯(lián)網(wǎng)資訊平臺發(fā)布了一篇名為《二線城市的“房產(chǎn)保值力”：合肥最高，杭州次之》的文章，用一套對普通大眾并不親近友好的數(shù)據(jù)分析模式，對20個二線城市進行了房產(chǎn)的抗跌能力，也就是文章標題中所指的“房產(chǎn)保值力”的排行研究。
先看結(jié)論：
房產(chǎn)保值力”不僅關系財產(chǎn)安全，而且還能反映城市發(fā)展?jié)摿?。排名榜單中，成都第三，寧波第四。北方六城有五城處于后八名，而長三角五城全部進入前八名。
二線城市20個：杭州、廈門、重慶、成都、蘇州、南京、合肥、福州、寧波、青島、無錫、武漢、長沙、鄭州、天津、濟南、沈陽、佛山、東莞、西安。
如果在某城市的土拍中，流拍地塊占比非常高，或者成交價格大幅下降，那么該城市房產(chǎn)價格的下行壓力就較大，房產(chǎn)的保值性能就較弱。反之，房產(chǎn)的保值性能就會比較強。
圖片來源：網(wǎng)絡
艱澀難懂，具有理解的門檻和過程幫大家省略了，《財經(jīng)》雜志這篇文章的作者是專業(yè)經(jīng)濟學科班出身，分析內(nèi)容中規(guī)中矩，而且留足了回旋的余地，通篇反復強調(diào)所用的分析方法有局限性，文字謙遜，表達收斂。
有興趣的朋友可以自行搜索查找看看。
當然，這篇文章并不是來挑刺或者找茬財經(jīng)雜志的這篇文章，只是基于當下中國樓市和房地產(chǎn)經(jīng)濟這么一個特殊的時期和背景，準備從地產(chǎn)行業(yè)的角度，從一個真正端著房地產(chǎn)這碗飯的從業(yè)者角度，結(jié)合對這個二線城市“房產(chǎn)保值力”的排行分析內(nèi)容，進行一次有深度，有態(tài)度，有依有據(jù)，并且以本人實際對一些城市的理解和經(jīng)驗為基礎，對中國城市房產(chǎn)價值，進行復盤梳理，思考研判。
本文已反復自查合規(guī)，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。
內(nèi)容有依有據(jù)，分析理性客觀。
硬核內(nèi)容，錯過不再。
以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。
PS：
- 文章略長，內(nèi)容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進行思考。
- 內(nèi)容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
- 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的內(nèi)容不是什么大路貨，也不是什么看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結(jié)合自身需要和認知需求理性看待。
- 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！
（如果這篇文章在其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顏無恥）
選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環(huán)境下的重要規(guī)則。
圖片來源：頭條圖庫
1
背景分析：中國樓市承壓，房價低迷的特殊階段
2022年，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟和全國樓市跌宕起伏，各個維度的博弈，可謂精彩紛呈。
一方面是上到部委輪番出場，鼓勵住房消費，利率肉眼可見地下調(diào)，利好尚未出盡。
連國家發(fā)改委也帶頭出來喊話了：
2022年要落實好貸款市場報價利率（LPR）下行。
圖片來源：網(wǎng)絡
下到地方頻頻出手，山東菏澤、重慶、江西贛州都有銀行把房貸首付下調(diào)到20%，非限購城市已經(jīng)開始強力救市。
當然，不斷還有各種將創(chuàng)意和想象力發(fā)揮到極致的救市托舉政策和行動出現(xiàn)，地方政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的焦慮，躍然紙上，不多贅述。
但另一方面，絕大多數(shù)城市的樓市還在冰封，市場現(xiàn)實用腳投票，大批房企掙扎求生，行業(yè)高喊“黑鐵時代”來了。
當然，類似于爛尾樓抱團停貸的風波也引發(fā)了更多的市場擔憂，帶來很多現(xiàn)實的負面影響。
烈火烹油，鮮花著錦，兩相煎熬下最難的還是市場方方面面的參與者群體。
其實從2021年下半年開始，運行接近20年的中國房地產(chǎn)牛市似乎走到了盡頭。
到今日，市場的關注焦點，包括輿論環(huán)境中的討論核心，已經(jīng)從談論哪里的房子會漲價，轉(zhuǎn)向了哪里的房子能否逃過價格下跌。
經(jīng)濟遇冷，房地產(chǎn)市場悲觀之時，卻是觀察各個城市經(jīng)濟底色和發(fā)展?jié)摿Φ暮脮r機。
中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟遇冷，樓市承壓，不是獨立事件，更不是什么中國經(jīng)濟的“一家之難”，本質(zhì)上，這和全球經(jīng)濟大環(huán)境進入蕭條周期的衰退沖擊，密不可分。
觀察價值，發(fā)現(xiàn)本質(zhì)，要抓住關鍵，對于房產(chǎn)而言，那就是對城市基本面和底層邏輯的認知。
底層規(guī)律，都是通行人間的智慧。
而基本面，是實現(xiàn)成功穿越熊牛，跨越周期的真正基石。
都是不會輕易改變，極度具有確定性的內(nèi)在因素。
圖片來源：頭條圖庫
2
買不買不重要，重要的是看懂四個一線城市房產(chǎn)的價值邏輯
北上廣深，是中國樓市永遠的價值標桿。
這是受到經(jīng)濟規(guī)律和底層邏輯共同決定和保護的本質(zhì)。
說一線城市的房產(chǎn)價值，只有潛力高低的區(qū)別，沒有多少虧損的風險，無非就是波動階段能不能保持定力而已，時間和選擇的差別。
當然這里不會為了說服誰，反駁一些人對一線城市房產(chǎn)的觀點和看法，而花費筆墨，直接一點，聊點有深度，本質(zhì)層面的硬核東西：
首先是首都北京，只要北京的首都定義存在一天，那么北京的房產(chǎn)就具備必然的資產(chǎn)價值和保值意義，北京的房產(chǎn)，是政權(quán)紅利，只要政權(quán)中心的地位不變，那就不要有什么質(zhì)疑。
然后是魔都上海，中國金融中心，對外金融交流在物理層面最好，也是經(jīng)歷過時間考驗的窗口和頭部城市，而且還是中國經(jīng)濟發(fā)達的長三角的龍頭城市，去質(zhì)疑已經(jīng)被時間證明過價值的城市，不是明智的選擇。
緊接著是廣州，其實不用做太過復雜的什么產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟分析，這也是一個海洋經(jīng)濟時代用時間證明過的富庶之地，東西南北中，發(fā)財?shù)綇V東，這話到今天都管用，全國認為能發(fā)財?shù)牡胤剑孔觾r值有什么懸念？
最后是最年輕的深圳，就問這么一個問題：中國經(jīng)濟特區(qū)這么多，為什么只有深圳混出名堂了？
看價值，講究一個大道至簡，北上廣深的房產(chǎn)，相對于全國絕大多數(shù)城市來說，絕對是YYDS。當然，高個里面選矮子，因為板塊，規(guī)劃，定位，配套，景觀等等因素的差異，一線城市里面房產(chǎn)價值分化和差距非常之大，但是從一個整體的角度來看，其實完全沒有可比性。
比如重慶，每一年都要高喊超越廣州，成為全新的一線，鬧啥呢？田忌賽馬是有限博弈，僅僅從房產(chǎn)價值和人口吸引兩項，單獨拿出來比比，聊啥呢？
說句不客氣的：質(zhì)疑北上廣深房子價值的人，或者是觀點，就是不識時務，沒有邏輯。
圖片來源：頭條圖庫
3
從現(xiàn)實經(jīng)驗角度出發(fā)：對于《財經(jīng)》文章結(jié)論中的幾個不同觀點進行梳理分享
《財經(jīng)》這篇關于二線城市之間，以“房產(chǎn)保值力”分析和排名的分析文章，其實抓熱點，打痛點，博關注，做得非常到位。
4個一線城市的房產(chǎn)，對于絕大多數(shù)普通個體和家庭而言，還真的不是想有就能有，而是努力也不一定能有的難度。
但是二線城市就不一樣了，對于沒趕上中國房地產(chǎn)黃金時代，錯失了房價紅利而又不甘心的群體和資金而言，二線城市，觸之可及，并且基于全國樓市特殊階段，調(diào)控氛圍極度寬松，金融支持鼎力相助的時代背景，說白了，這是一篇很有吸引力的文章。
圖片來源：網(wǎng)絡
當然，外行看熱鬧，內(nèi)行看門道，作為一個真正的房地產(chǎn)人，一個較真的地產(chǎn)自媒體博主，人云亦云，咋咋呼呼就不對了。
當然，尊重現(xiàn)實的角度出發(fā)，《財經(jīng)》這篇文章，分析的方法科學合理，行文態(tài)度謙虛謹慎，整體來看，是篇表現(xiàn)不錯的文章。
但是也僅限于表現(xiàn)，因為這篇文章有個硬傷，那就是完全數(shù)據(jù)化分析，缺乏對實際城市的了解，房價的淵源追溯，以及對中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本認知。
這是典型的西方研究學院派的做法，道理一大堆，貌似有依有據(jù)，但是脫離實際，主觀成分太強，別的東西不敢說，對這個排名結(jié)論，我就有幾個反駁觀點，并且經(jīng)得起推敲，還能得到本地人的認可的分析。
這里給大家分享一下，建議以對比，理性，中立的態(tài)度閱讀，一家之言，互相尊重。
1、《財經(jīng)》雜志這篇文章中，給廈門這座城市的分析，是個人認為最離譜的地方：
原文中是這么分析的：
圖片來源：引用文章原文截圖
這能說什么呢？其實按真正了解廈門房價的地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的從業(yè)者的角度來看，廈門的房價雖然是真的高（僅次于北上廣深），但是要說什么房價泡沫，價格虛高這樣的形容，和廈門這座城市其實沒有什么關系。
廈門的房子，特別是島內(nèi)有限的土地上面的房子，基本上常年都是有市無價的需求擠壓，真正了解這座城市的人都知道，廈門島內(nèi)的房子，真的不是賣給剛需的普通商品房，而是集合了閩南地區(qū)，甚至輻射福建全省，乃至于全國范圍的富豪群體，一種追求和財富象征。
僅憑這個價值的底層邏輯，就可以完全忽視廈門這個城市的樓市需求和經(jīng)濟基本面元素。
廈門島內(nèi)的房子，就從房產(chǎn)保值性的角度來看，別說第一名的合肥的政務區(qū)和濱江豪宅了了，連杭州所謂的“阿里房產(chǎn)”都無法望其項背。
懂什么叫做“全球閩南富豪的心頭好”，才談得上懂廈門的房產(chǎn)價值。
2、對長沙的評價，同樣存在脫離現(xiàn)實的分析和結(jié)論。
財經(jīng)這篇文章，長沙排第七位，按理說中規(guī)中矩，中等水平，是不是？
這絕對是沒有去過長沙，根本不了解這座被譽為全國房地產(chǎn)“課代表”的城市，房產(chǎn)和樓市是個什么情況下，得出的荒謬結(jié)論。
長沙這座城市，是一座開發(fā)商賺不到錢，炒房客要流眼淚，中介主業(yè)是租房和當新房渠道的非典型中國新一線城市。
甚至可以說，長沙房子的價值，完全可以排除在中國絕大多數(shù)城市房產(chǎn)價值體系之外的奇葩。
就是這么硬核。
一個大學生畢業(yè)3年就能攢夠首付的新一線省會城市；
一個幸福指數(shù)爆棚的網(wǎng)紅城市；
一個把炒房行為當做階級斗爭對象的硬核城市。
說長沙的房產(chǎn)保值吧，沒有流通盤，多少錢買的，多少錢賣出去燒高香了；
說長沙的房產(chǎn)不保值吧，全國同級別城市里面房價最低，不接受反駁，妥妥的價格洼地。
從一個有在長沙實際操盤和項目經(jīng)營經(jīng)驗的地產(chǎn)人角度來看，長沙的房子，絕對說得上一言難盡。
排第幾，都要被反駁，而且都有過硬的理由，這是何必呢？
3、財經(jīng)文章所采用的方法不去反駁挑刺，但是明顯在最終結(jié)論里面，過于高估和過于看空的表現(xiàn)，太過明顯。
其中比較典型的，一個是武漢（倒數(shù)第二），一個是合肥（排行第一）
沒有任何地域黑和非理性態(tài)度，實際上這兩個城市就算房價樓市表現(xiàn)有所差異，但是也不會有如此大的排位差距。
合肥的房產(chǎn)保值，是建立在“風投之城”的名頭之下，并且跟上了時代，踩對了趨勢方向，實現(xiàn)了短期亮眼表現(xiàn)得出的結(jié)論，和這個城市的排名一樣，有些看得見的浮躁和風險所在。
而武漢這個城市，不能忽略的是2020年疫情爆發(fā)的核心城市，受到的沖擊和損傷，不是其他沒有經(jīng)歷的城市所能理解和想象的，但是這并沒有改變這個城市真正的基本面，那就是五省通衢，華中樞紐的地位，當然，也是華中地區(qū)最有潛力，也最有國家經(jīng)濟戰(zhàn)略意義的城市。
同樣的結(jié)論，還可以在榜單上找出很多，這里不一一例舉。
總的來說，財經(jīng)雜志這篇文章，噱頭夠好，痛點夠準，但是分析水平和結(jié)論，還真的和文章里面那句免責聲明非常貼切：
目前已有的方法往往從房屋存量、房產(chǎn)銷售速度、國內(nèi)生產(chǎn)總值增速（GDP增速）、人口凈流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人均GDP等因素出發(fā)，利用這些因素的組合來構(gòu)建預測模型。
這類方法有兩個缺陷。第一，模型非常復雜，普通人看不懂。第二，從目前來看，預測效果不佳。本文另辟蹊徑，使用了一種新的衡量方法。
本文采用的方法簡單直接，主要利用土地拍賣數(shù)據(jù)。
（本文不構(gòu)成投資建議）
嗯，也算進退有度，懂得分寸拿捏，該有的謹慎和謙虛，也算是這篇文章的亮點。
挺外行的一篇分析文章，學院酸腐氣息濃厚，一個數(shù)據(jù)就能定性，沒有任何變量思考，實際上這篇文章的結(jié)論，是真的沒有多少參考意義和價值。
城市，包括所對應的房產(chǎn)價值，不是單一，冰冷的數(shù)據(jù)，就能抓住本質(zhì)的，看清趨勢的。從我個人的角度，以“房產(chǎn)保值力”的定義來看，成都，蘇州，西安，值得關注。當然也不是說其他二線城市不好，特別是北方的城市，還是那句話，這種分析比較主觀，沒有必要爭個對錯。
長沙夜景（圖片來源：頭條圖庫）
4
二線以下的眾多小城市，未來真的沒有機會和想象力了嗎？
除了一線和新一線（也就是熱門二線和頭部省會的定義）城市，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本面，其實還是以千為單位數(shù)量級別的中小城市，三線，及三線以下基數(shù)龐大的眾多小城市。
單價比不了，但是量級擺著，是不是？
2022年，聊這樣的中小城市房產(chǎn)價值，注定是一個吃力不討好的事情，但是畢竟這是一篇復盤思考，那么具有量級碾壓現(xiàn)實，具備基本面特征的中小城市房產(chǎn)，是繞不開的。
對于這些基數(shù)龐大的中小城市房產(chǎn)來說，其實就是兩級分化，趨向清晰的價值定義和未來。
幾個關鍵詞就能概括清楚：
有的城市，看天吃飯，運氣爆棚，能夠分享或者承接大城市的產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟，資金紅利，并且能夠成功固化，那么這樣的城市，房價很有想象力，房產(chǎn)也必然會有資產(chǎn)屬性。
但是這樣的城市比較稀罕，而且聚集特征明顯：要么靠一線，要么靠特產(chǎn)，要么運氣逆天。
比如雄安新區(qū)，比如佛山，比如珠海，比如江浙滬包郵區(qū)里面的義烏，紹興，常州。
而絕大多數(shù)二線以下的中小城市，實際上不管房價高低，是否有泡沫，其實已經(jīng)沒有談論什么保值的意義了，因為流動性枯竭，沒有流動盤，即買即固化，就是純粹的商品和耐用品，有什么討論的價值呢？
沒有需求，就沒有市場，沒有市場，就沒有交易，沒有交易，就沒有流通價值和利潤想象力可言。
你去問沙漠里掙扎了幾天，渴到極限的人，是水值錢，還是黃金鉆石值錢？
簡單粗暴，直擊本質(zhì)，就是這個意思。
中小城市，自己努力只是減緩衰退的速度，而是否能夠逆天改命，需要運氣。
而運氣，就是完全不可預料，無法觸摸，不能把控的價值風險。
話雖扎心，勝在真實。
圖片來源：頭條圖庫
寫在最后：
說易行難，2022年面對樓市，什么才是“難而正確的選擇”？
2022，房子還能不能買？
其實有個最簡單的邏輯。答案其實一直沒變過，機會仍然在一線和二線熱點城市。
最正確的事情，往往所有人都明白，一說就懂了，卻極少有人做到。
文章的最后，從一個地產(chǎn)人的角度，和大家分享幾點個人認為在面對樓市和房產(chǎn)時刻，什么才是“難而正確的選擇”的觀點，不一定對，權(quán)當拋磚引玉，供大家討論和參考：
1、一線城市，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟體系中永遠的價值標桿，核心資產(chǎn)聚集地，買一線房產(chǎn)追求保值的門檻，不會消失，反而會越來越高，金錢絕對不是跨過這個門檻的唯一標準。
2、未來房價增長和爆發(fā)的想象力，不在一線，而是在新一線明星城市群體中。
特別是有經(jīng)濟爆發(fā)潛力，而且把控風險，規(guī)避依賴（土地財政）做的好的新一線和二線核心城市，非常有想象力。
但是長期穩(wěn)健，保值流通，還是一線，這是兩回事。
3、用買車的心態(tài)去中小城市買房，落地打折的規(guī)律，要接受，要想得開。
4、未來還在用資產(chǎn)價值和金融思維去思考和面對房產(chǎn)和樓市，那就說明和時代脫節(jié)了。
5、好城市，好地段，好配套，好產(chǎn)品特征的房產(chǎn)，永遠都有真正意義上的中國中產(chǎn)階層的底層資產(chǎn)的重要組成部分地位。
請注意，是底層資產(chǎn)，而不是核心資產(chǎn)，更不是收益資產(chǎn)。
大概就說這么多吧，專業(yè)對口的市場復盤，一些比較個人的思考和觀點，和各位讀者朋友們，做一個分享，希望有用。
圖片來源：頭條圖庫
（根據(jù)國家有關部門的最新規(guī)定，本文內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成任何關于置業(yè)，投資等行為的明確建議，入市風險自擔。）
以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛
交個敢說真話，會說實話，善于觀察的年輕人朋友，可好？
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