感謝邀請回答這個(gè)問題，這幾天一直在幫大家分析各地的房價(jià)走勢，從二線到三四線已經(jīng)很多了。相信看到的朋友已經(jīng)學(xué)會如何去判斷一個(gè)城市的房價(jià)情況，那么山西運(yùn)城的房價(jià)走勢會如何？借此機(jī)會簡單談?wù)勎业挠^察。

過去幾年運(yùn)城房價(jià)走勢情況

圖上所示是2018年山西運(yùn)城房價(jià)走勢圖，可以看到處于一直上漲的趨勢，目前房價(jià)均價(jià)達(dá)到4800元左右，年增長幅度為13%；同樣的計(jì)算后2017年和2018年運(yùn)城的房價(jià)上漲幅度分別為：5.1%和-1.2%；可以看到從2016年到現(xiàn)在，運(yùn)城的房價(jià)一直處于穩(wěn)步上漲的情況。

那么運(yùn)城房價(jià)上漲的原因和動力是否足夠？幾點(diǎn)愚見

第一、運(yùn)城2018年房價(jià)上漲跟棚改關(guān)系很大。運(yùn)城本身只有只有一個(gè)市轄區(qū)鹽湖區(qū)，城市居民居住相對比較集中，跟很多三四線城市一樣，運(yùn)城本身的產(chǎn)業(yè)和人口不足以支撐房價(jià)高速上漲（10%以上），而棚改后帶來的居住需求和資金釋放確實(shí)可以在短時(shí)間內(nèi)提升房價(jià)。

第二、運(yùn)城的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不足以支撐房價(jià)持續(xù)上漲。以2017年為例，運(yùn)城GDP總量達(dá)到1336.1億元，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為16.0︰36.4︰47.6；其中工業(yè)產(chǎn)業(yè)還是以傳統(tǒng)為主，材料與化學(xué)工業(yè)、鋼鐵工業(yè)、裝備制造業(yè)、能源工業(yè)等還是主要的工業(yè)形式。所以以目前的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不足以吸引足夠的人口流入。

第三、人口數(shù)量相對穩(wěn)定，住房需求相對穩(wěn)定。舉例，2016年運(yùn)城常住人口增加3萬人，2017年為3.1萬人，如果不出意外運(yùn)城的人口增長還是將以每年3萬左右的速度增加。在沒有大的可能性吸引大量人口進(jìn)入的情況下，運(yùn)城房價(jià)穩(wěn)定是必然。

第四、運(yùn)城本身的房價(jià)并不高（泡沫不大），所以下跌概率不大。運(yùn)城房價(jià)早在2015年就維持在4000元左右，這么多年的房價(jià)增長說實(shí)話不高。因?yàn)閱螁螐耐ㄘ浥蛎浀慕嵌葋砜紤]，運(yùn)城的房價(jià)就該到今天的房價(jià)水平了。

綜上，根據(jù)以上判斷個(gè)人覺得運(yùn)城這樣的四線城市在棚改因素取消后，房價(jià)回歸理性的概率很大，就算棚改暴漲（20%以上）的概率很小，因?yàn)楫吘惯\(yùn)城的總?cè)丝诓庞?30多萬（如果是800-1000萬出現(xiàn)暴漲的概率就大了），不足以對于房價(jià)形成太大的支撐。剛需買房的話，可以早買，投資的話就不建議了。各位覺得呢？歡迎關(guān)心運(yùn)城房產(chǎn)的朋友積極留言、點(diǎn)贊、關(guān)注、轉(zhuǎn)評哦。

會的，第一，目前來看山西地方負(fù)債才120%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到平均水平500%，這說明我們還有將近400%的負(fù)債空間，甭管這錢是不是借來的，來到手里就能花，花出去了房價(jià)就漲。第二，今年疫情期間，國家為新基建又投入50萬億，這意味著疫情后比疫情前通脹預(yù)期高到30%，這也就是說我們的錢被貶值百分之二十多，體現(xiàn)在房價(jià)上就是 。第三，運(yùn)城是人口大市，同時(shí)還有高鐵，機(jī)場，被周邊虹吸速度加快，短時(shí)間內(nèi)鹽湖區(qū)的管道作用大大提升，促使經(jīng)濟(jì)短期繁榮，房價(jià)也看漲。第四，各大房企來運(yùn)城不是做慈善的，必然是推出新一波溢價(jià)更高的房子，雖然賣點(diǎn)更多，什么第四代住宅啊，保安高大帥氣啊，各種花樣翻新，都是忽悠人的把戲，目的只有一個(gè)把房子賣個(gè)好價(jià)錢，這也會推高運(yùn)城房價(jià)。第五，國家提倡內(nèi)循環(huán)，大家工資見漲，有錢了又去買房子，所以房子價(jià)格又要漲。這里面最重要的是第五個(gè)，真正的剛需該買就買，往后20年房子都會一直漲，但是不具有投資價(jià)值，不要為了面子而去買房子，那樣你會因?yàn)橘I房子而天天吃饃饃咸菜的氣色加上你那趾高氣揚(yáng)的心境真的很難看。

運(yùn)城房子整體過剩，是山西省房地產(chǎn)供大于求最嚴(yán)重的城市。前年、去年開發(fā)商集體抬價(jià)，房價(jià)整體漲了50%左右，但成交不充分，虛高。預(yù)計(jì)近一兩年有下降趨勢。以碧桂園為例，標(biāo)價(jià)已從4700元左右調(diào)降為3888元，這是一個(gè)方向標(biāo)。東城河?xùn)|街延長線房價(jià)也普遍從七千多調(diào)降為六千多，地理位置最好的濱湖一號安居客標(biāo)價(jià)也從8800降為8200元/平，東星卡納溪谷售樓處標(biāo)價(jià)5000元左右/平在售。據(jù)我所知，太原房價(jià)也普降約二三千元。有買房意愿的剛需可觀察一下再作決定。

除了那幾個(gè)有名的網(wǎng)紅城市比如說玉門關(guān)鶴崗市什么的，其他城市都會升值，因?yàn)槲飪r(jià)在升值每年還有點(diǎn)通貨膨脹，白菜都在漲價(jià)房子能不漲嗎？但如果沒有跑贏通脹的話那又叫什么升值呢？

山西省的話建議還是去太原買房吧！假設(shè)你已經(jīng)有一套了，那就更不應(yīng)該在當(dāng)?shù)乩^續(xù)買了，假設(shè)你還沒有房，那也應(yīng)該花個(gè)首付在太原買房，有能力的情況下在運(yùn)城租個(gè)房子就行了，現(xiàn)在有一句流行話，“你難道還希望你的孩子也沒有未來嗎”？這句話是大城市的中介經(jīng)常掛在嘴邊的。

現(xiàn)在十四五規(guī)劃核心骨子已經(jīng)出來了，國內(nèi)大循環(huán)己定，更加炙烈的城市競爭即將開始，下一步國家會向核心城市傾斜政策，因?yàn)榉呛诵膮^(qū)域的扶貧目標(biāo)已經(jīng)完成，國家需要出現(xiàn)一系列的區(qū)域火車頭拉動區(qū)域循環(huán)快速發(fā)展，從而抵消外循環(huán)可能會出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，如果是在山西省的話，還是去太原買房吧！將來你得到的肯定會比在運(yùn)城多多了

在運(yùn)城有多套房的只能自己揣著，合適的地段還能收幾個(gè)租金。停工三到五年的樓盤有多少，十多年的爛尾樓還有幾個(gè)。實(shí)體經(jīng)濟(jì)也不太多，城市管理落后。做事靠關(guān)系找熟人的理念改不了，難有大的發(fā)展

運(yùn)城是四線城市是炒出來的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不如長治、晉城，城市規(guī)模不如太原、大同，人口多但都是農(nóng)村人口，靠炒作弄了個(gè)四線城市。

山西運(yùn)城的房地產(chǎn)有升值空間嗎？答案是肯定的。作為山西省的一個(gè)年輕地級市，一平方米4000-6000元的房價(jià)，應(yīng)該算是價(jià)格洼地。

運(yùn)城市轄1個(gè)市轄區(qū)2個(gè)縣級市10個(gè)縣，2018年常住人口為535.97萬人，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1509.6億元，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值225.7億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值556億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值727.9億元，人均地區(qū)生產(chǎn)總值28229元。近年來，運(yùn)城正在強(qiáng)力推動城市建設(shè)，決心把運(yùn)城打造成為內(nèi)陸地區(qū)開放新高地，融入《關(guān)中平原城市群發(fā)展規(guī)劃》，去年“城建111工程”百項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目成效顯著，城市雛形已現(xiàn)，發(fā)展前景值得期待，且有500多萬的人口基礎(chǔ)，未來房地產(chǎn)市場必將有所作為。

至于，運(yùn)城的房子能夠上漲多少、需要多時(shí)間，就看運(yùn)城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口流入程度，還有就是國家對房地產(chǎn)的政策。

投資運(yùn)城房產(chǎn)，不是個(gè)好主意。

相對于運(yùn)城的工資水平，現(xiàn)在的房價(jià)都是虛高，有價(jià)無市，房子空置率很高。老牌房企禹香苑都掛出了3999電梯房的廣告，可見銷售形勢好不好。

東區(qū)房價(jià)純粹是炒高了，可是東區(qū)有什么？要啥沒啥，住在東區(qū)真的好嗎？還不如空港環(huán)境好。

等開始收房產(chǎn)稅，房價(jià)還要降。不信走著瞧！

你好，很高興回答你的問題。

關(guān)于你的問題，四線城市的房子，有升值空間嗎？坐標(biāo)山西運(yùn)城？

我認(rèn)為，運(yùn)城房子沒有升值空間。莫急，請耐心看我一一講解。

現(xiàn)在房價(jià)，新房掛牌均價(jià)5706元/m2，同比漲幅9.39％。二手房11月成交價(jià)格5499元/m2，掛牌均價(jià)5490元/m2，環(huán)比下跌0.16％。房價(jià)收入比4.12，符合國際標(biāo)準(zhǔn)（3 9）。

從運(yùn)城近3個(gè)月房價(jià)走勢來看，運(yùn)城房價(jià)從10月下跌到現(xiàn)在。房價(jià)上漲乏力。

之所以運(yùn)城房價(jià)上漲難，那是因?yàn)橛幸韵乱蛩赜绊憽?/p>

第一，運(yùn)城地理位置處于劣勢。

論地理位置重要性。在山西來講的話，太原才是最佳首選。雖然山西省所以山脈為主，但在山西基本上以省會太原市為中心點(diǎn)，所以以地理位置考慮的話，運(yùn)城優(yōu)勢并沒有太原好。況且太原坐落在盆地北端，即使三面環(huán)山，北與忻州通過通道接壤，南部鏈接臨汾。重點(diǎn)是太原去運(yùn)城也基本無障礙，可以說是四通八 達(dá)。作為省內(nèi)最大的交通重要樞紐，地理位置上運(yùn)城沒有太原優(yōu)勢大。

第二，運(yùn)城經(jīng)濟(jì)下滑。

2019年山西GDP排行來看，太原為4028.51億元的GDP總量，第二為長治的1652.1億元的GDP總量，第三為運(yùn)城1562.9億元的GDP總量。2019上半年，運(yùn)城GDP總量749.80億元。而2020年上半年，山西省地區(qū)GDP總量為7821.64億元，同比GDP總量下降1.4%。運(yùn)城今年上半年GDP總量分別為712.5億元。GDP總量來看，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)在下滑。對樓市是不利的。因?yàn)檫@影響著居民的收入與支出能力，也就是在樓市的消費(fèi)能力下降。

第三，運(yùn)城人口下降。

2017年全年，運(yùn)城市出生人口約6.05萬人，出生率為11.38％，2018年全年出生人口約5.19萬人，出生率為9.70％，2019年全年出生人口約5萬人，出生率為9.31％。人口連續(xù)三年下降。樓市短期看土地，長期看人口。沒有人口支撐，運(yùn)城房價(jià)很難再上漲。很難有升值空間。

整體而言，運(yùn)城和長沙相似。房價(jià)不高，收入不低，房價(jià)收入比在國際標(biāo)準(zhǔn)值內(nèi)。這樣的樓市親民，而居民收入穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)波動不大，運(yùn)城樓市房價(jià)大漲大跌也難出現(xiàn)。所以，人口不漲，房價(jià)難漲。經(jīng)濟(jì)收入不漲，房子升值空間也不足。投資還需謹(jǐn)慎。

以上，希望可以幫到你，謝謝！喜歡可以關(guān)注我。

山西運(yùn)城雖然是山西人口第一大市，但是運(yùn)城出于三省交界處，隨著近幾年西安的發(fā)展，運(yùn)城去西安的人特別多，買房的人也很多。

大城市的虹吸效應(yīng)，使運(yùn)城更多的人口流向西安。所以運(yùn)城市房子沒有投資價(jià)值，沒有升值空間。