【編者的話】

2022年是房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的一年。在疫情沖擊及居民預期收入下降背景下，部分購房需求延遲釋放；同時，房企信用危機頻頻爆發(fā)，購房者觀望情緒漸濃，銷售端表現(xiàn)乏力。不過，從2022年年初開始各地支持房地產(chǎn)的利好政策輪番出臺。中央層面則重申“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)”地位，并出臺多項政策工具支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。在中央重申房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)背景下，2023年樓市發(fā)展變局備受關(guān)注。澎湃新聞特推出樓市展望系列，研判新一年房地產(chǎn)市場走勢。

近期，澎湃新聞專訪植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長、中國首席經(jīng)濟學家論壇理事長連平，就2023年房地產(chǎn)市場趨勢、房價及入市機會等話題進行深入分析與展望。

連平預計，2023年二季度開始，房地產(chǎn)市場有望逐步走出“谷底”。不過，政策加碼到市場回暖仍然需要耐心，預計房地產(chǎn)市場將逐步擺脫底部區(qū)間。

2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策已出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，隨著房地產(chǎn)寬松政策密集出臺，政策效應疊加，房價變化也備受關(guān)注。連平認為，2023年全國房價不具備大幅上漲的條件。房價可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢，全年房價與2022年末基本持平的可能性較大，熱點城市房價可能在二季度出現(xiàn)企穩(wěn)回升。

對于入市時機，連平提到，“考慮到當期購房政策條件相對寬松，門檻是近年來較低的，一方面購房貸款利率，無論是首套房還是二套房，很多城市都已經(jīng)降到或接近歷史最低水平；購房首付比例在幾十個城市也有不同程度的調(diào)降，就剛性和改善性住房需求而言，尤其是在大城市的購房者，應該說是不錯的購房時機?！?/p>

房地產(chǎn)投資增速很難再回到過去高增長階段

澎湃新聞：2022年12月底，中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，接下來房地產(chǎn)還能回到之前高增長狀態(tài)嗎？

連平：考慮到我國人口增速總體放緩，城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐放慢，未來房地產(chǎn)市場整體需求較十年前高增長階段有所回落，房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)負債率偏高，三、四線城市城投公司杠桿率也較十年前明顯上升，因此，未來一個階段，我國房地產(chǎn)投資增速很難再回到過去高增長階段。中央重申房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的表述更多是出于針對短期經(jīng)濟維穩(wěn)的訴求，畢竟房地產(chǎn)涉及的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長，直接和間接相關(guān)領(lǐng)域的產(chǎn)值占GDP的比重在三成左右。如果房地產(chǎn)市場能夠在2023年逐步企穩(wěn)，對中國經(jīng)濟增速回升至中長期潛在增長率水平附近有很大的幫助。

澎湃新聞：住建部部長倪虹指出今年住建部門工作核心是精準，并提出“對于購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對于購買第二套住房的，要合理支持?！焙罄m(xù)，樓市調(diào)控政策還有哪些空間？

連平：2023年住房支持政策有望進一步加大實施力度。針對個人住房需求，2023年住房金融政策總體上進一步回暖。房貸利率有望保持在歷史低位，商業(yè)銀行個人按揭貸款投放節(jié)奏會有所加快，地方公積金貸款政策也將保持寬松基調(diào)，房貸利率有望進一步下調(diào)。央行將對樓市較為低迷的地區(qū)取消首套房貸款利率下限，部分二線城市可能會進一步降低二套房首付比例，更多的城市可能取消“認房又認貸”，并采取“帶押過戶”，積極探索其他模式，鼓勵改善性需求加快置換。有條件的城市將減少或取消限制性購房政策，部分城市可能會適當擴大二手房指導價的監(jiān)測波動范圍，不排除部分二、三線城市將進一步優(yōu)化購房政策，推動存量房去庫存。推動市場銷售，加快存量房庫存去化步伐將是下一階段房地產(chǎn)支持政策的主要抓手。

二季度房地產(chǎn)市場有望逐步走出“谷底”

澎湃新聞：您對2023年中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場趨勢有何預判？

連平：2023年中國經(jīng)濟增速將恢復至潛在增長水平附近。工業(yè)在生產(chǎn)作業(yè)保持連續(xù)性和完整性、基建和制造業(yè)投資項目維持較快推進、生產(chǎn)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化調(diào)整不斷加快、內(nèi)需回暖和房地產(chǎn)市場改善以及低基數(shù)等因素的推動下，工業(yè)生產(chǎn)將重回常態(tài)化運行軌道。投資將在擴大內(nèi)需中發(fā)揮重要作用。其中，基建投資和制造業(yè)投資繼續(xù)成為兩大抓手。資金保持較強支持力度、項目儲備充足以及實物工作量完成有保障，使得基建投資穩(wěn)步推進。在技改投需求持續(xù)釋放、高新技術(shù)制造業(yè)的引領(lǐng)作用繼續(xù)加強、民企參與投資環(huán)境改善和金融支持保持較大力度的共同推動下，制造業(yè)投資保持平穩(wěn)較快增長。需求得到改善、就業(yè)環(huán)境好轉(zhuǎn)、服務性消費加速修復、提振政策支持力度加大和低基數(shù)等一系列因素推動社會消費顯著回升。2023年在全球通脹擠壓、加息抑制需求、世界經(jīng)貿(mào)下行加劇等因素制約下，出口形勢整體承壓。通脹可能先降后升，總體保持平穩(wěn)運行。綜合來看，預計2023年中國GDP增速約為5.5%。

預計2023年二季度開始，房地產(chǎn)市場有望逐步走出“谷底”。政策加碼到市場回暖仍然需要耐心。2023年植信房地產(chǎn)綜合指數(shù)先抑后揚，預計房地產(chǎn)市場將逐步擺脫底部區(qū)間。對比歷史上類似的周期發(fā)現(xiàn)，當前房地產(chǎn)市場運行特征與2012年到2013年的狀況較為接近，屬于弱周期下的復蘇階段。房地產(chǎn)市場銷售可能前低后高，重點城市房價二季度末開始率先觸底回升。防疫政策的調(diào)整以及住房支持政策的進一步落地，是支撐房地產(chǎn)市場重新回暖的重要因素。參考過往經(jīng)驗，個人住房信貸增速回升到銷售改善有望在此后的兩到三個季度效果逐步體現(xiàn)，即到2022年二季度下旬銷售預期可能擺脫“谷底”，三季度可能實現(xiàn)企穩(wěn)回升，四季度出現(xiàn)加速回升的態(tài)勢。全年房價漲幅可能止住跌勢，傳統(tǒng)的降價促銷模式可能會在樓市相對疲軟的城市再度出現(xiàn)；部分現(xiàn)房庫存偏低的大城市房價在二季度下旬有望回升。

土地市場跌勢可能收窄，土地購置面積跌幅可能較大幅度收窄，土地成交價格適度上漲，下半年部分大型民營房企有望逐步回到土拍市場。2023年房企資金實力將邊際改善，預收款、自籌資金和銀行貸款跌幅較2022年有較大程度收斂，投資將觸底企穩(wěn)，并于晚些時候回升?？傮w回暖將是2023年房地產(chǎn)市場的基本特征，全年房地產(chǎn)銷售、拿地和投資增速較2022年邊際改善。預計2023年房地產(chǎn)開發(fā)投資可能達到約12.5萬億元，（名義）同比下降5%，跌幅較2022年有所收窄。

今年全國房價不具備大幅上漲的條件

澎湃新聞：2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，隨著房地產(chǎn)寬松政策密集出臺，政策效應疊加后房價還會出現(xiàn)大幅上漲嗎？

連平：總體來看，2023年全國房價不具備大幅上漲的條件。房價可能出現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢，全年房價與2022年末基本持平的可能性較大，熱點城市房價可能在二季度出現(xiàn)企穩(wěn)回升。由于大部分二、三線城市商品房庫存處于相對高位，一些城市房地產(chǎn)開發(fā)商被允許對住房銷售價格提供階段性優(yōu)惠措施。因此房價在2023年上半年可能偏弱，僅個別一線和重點二線城市房價保持堅挺，房價將延續(xù)2022年二季度以來的分化態(tài)勢?？紤]到部分大城市現(xiàn)房庫存處于較低水平，上海、杭州等地區(qū)商品住宅的去化周期不足9個月，伴隨著需求的逐步釋放，疊加地價在過去12個月持續(xù)上漲，這類傳統(tǒng)需求比較好的重點城市，其房價在二季度下旬有望回升。預計2023年一線城市房價看漲，到年末新房價格漲幅可能達到3.5%左右，高于2022年2.5%。

澎湃新聞：對購房者有何建議，2023年是購房的好時機嗎？

連平：考慮到當期購房政策條件相對寬松，門檻是近年來較低的，一方面購房貸款利率，無論是首套房還是二套房，很多城市都已經(jīng)降到或接近歷史最低水平，購房成本相對較低，且2023年還有進一步下調(diào)的可能；與此同時，購房首付比例在幾十個城市也有不同程度的調(diào)降，為釋放需求，鼓勵購房，尤其是支持剛需購房，未來首付比例還有進一步下調(diào)的空間；公積金貸款利率時隔七八年首度下調(diào)。有鑒于此，就剛性和改善性住房需求而言，尤其是在大城市的購房者，應該說是不錯的購房時機。不過，在購房時還需要結(jié)合個人信貸能力、具體樓盤的區(qū)位、開發(fā)商的綜合實力等要素作全面、綜合的判斷。